Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je u našem slučaju Grad Zagreb, imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.

Prava i obveze upravitelja
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu
• uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika
• iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to:

• puknuće vodovodne instalacije
• puknuće ili propuštanje kanalizacije
• propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu

U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući vikende, državne blagdane i neradne dane. Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.